Os regulamentos de zoneamento abrangem quatro questões básicas de construção: altura, uso, volume e densidade. Essas regras especificam a altura máxima de um edifício; seus usos permitidos, que incluem considerações residenciais, comerciais, industriais e de home-office; a largura e profundidade do edifício; e o número de unidades permitidas por acre.
Os regulamentos de zoneamento não estavam em uso até o início de meados de 1900. Além disso, os regulamentos são modificados regularmente para tratar de mudanças na comunidade. Portanto, se você estiver em um bairro mais antigo, seu tipo de casa pode não ser consistente com a zona onde você mora. Por exemplo, você pode ter uma casa unifamiliar em uma zona comercial ou multifamiliar. Isso é conhecido como um uso não conforme pré-existente. (Embora isso pareça algo ruim, significa simplesmente que seu uso é "adquirido por direitos autorais" ou pode continuar, contanto que você não faça nenhuma alteração significativa em nenhum dos quatro aspectos básicos cobertos pelas regulamentações de zoneamento.)
De um modo geral, apenas as restrições de uso, altura e volume afetam as adições de edifícios residenciais. Se você quiser adicionar um quarto, estufa, cozinha, sala de família ou outro espaço que seja consistente com uma residência, normalmente você pode relaxar qualquer preocupação sobre considerações de uso. No entanto, há uma ressalva significativa: se a sua casa se enquadra na categoria de uso não-conforme, você precisará de uma aprovação chamada variação do município para construir um acréscimo.
Uma variação permite uma exceção à regra para sua situação específica. Sem a variação, você não pode adicionar a adição. Mesmo que a sua casa esteja em conformidade com as regras de zoneamento atuais, você precisará de uma variação se propor uma adição que seja mais alta que a altura máxima da zona ou maior que a largura máxima. Além disso, uma variação é necessária se você alterar o uso de um edifício, como converter sua garagem em uma floricultura.
Obter uma variação não apenas custa dinheiro, mas também pode envolver tempo e esforço significativos. Você pode precisar contratar um advogado ou outros profissionais (planejador, engenheiro ou arquiteto) para ajudá-lo a provar que a variação é necessária.
As variações são concedidas com base em considerações especiais, como promoção da saúde pública, segurança, moral e bem-estar geral; garantir a segurança contra incêndios, inundações, pânico e outros desastres; fornecendo luz adequada, ar e espaço aberto; ou dificuldades excepcionais e indevidas relacionadas ao site específico. Você também tem que mostrar que não haverá impacto negativo sobre a comunidade ou seus vizinhos. As variações geralmente são decididas por um conselho de zoneamento dos cidadãos locais escolhido pelo órgão governamental do município.
Os requisitos de recuo determinam o número de pés entre a área de construção e a linha de propriedade. Contratempos são projetados para fornecer espaço adequado entre os edifícios para luz, ventilação, acesso e privacidade. Por exemplo, uma casa geralmente precisa estar a 10 a 15 pés do limite da propriedade lateral. Os recuos para frente e para trás geralmente são muito maiores e dependem do tamanho do lote.
A melhor maneira de determinar a relação existente entre a sua casa e os limites da propriedade é verificar o plat da sua casa. Você deve ter recebido uma cópia deste documento quando comprou sua casa. Se não, você pode obter uma cópia do seu município. Em seguida, verifique com zoneamento ou funcionários do prédio as distâncias de recuo apropriadas. Você não pode construir uma adição - ou até mesmo um galpão - além da área de recuo, a menos que obtenha uma variação. Pior ainda, se você construir sem uma variação, poderá ser forçado a remover a adição.
Se você mora em uma área relativamente densa, provavelmente será mais difícil obter uma licença de construção para uma adição porque há menos espaço para construir sem invadir os contratempos. Em muitas áreas mais antigas, as casas já estão construídas para as linhas de recuo. Em áreas suburbanas menos densas, pode haver mais oportunidades, especialmente se a sua casa estiver em um lote grande. Na maioria dos casos, a adição à parte de trás da casa é a melhor opção, pois é provável que ela tenha o recuo mais profundo e a menor invasão de seus vizinhos.
A presença de uma servidão ou restrição de escritura pode impedir a construção de uma adição.
Uma servidão é um interesse legal em uma parcela de terra, de propriedade de alguém que não seja o proprietário da terra. Uma servidão confere ao portador um uso limitado específico.
A maioria das facilidades é projetada para fornecer acesso a serviços e utilitários. Por exemplo, um município pode possuir uma servidão de esgoto em uma parte da propriedade para uma tempestade ou esgoto de esgoto. A presença desse tipo de servidão significa que um cano de esgoto é subterrâneo ou que a cidade tem o direito de colocar um esgoto lá.
Na maior parte, as servidões são compradas ou colocadas em uma propriedade e permanecem com a propriedade até que sejam legalmente alteradas. Estes devem aparecer em sua plataforma de pesquisa ou em seu mapa de ações ou impostos. É altamente improvável que uma servidão possa ser alterada para acomodar uma adição, particularmente se um tubo ou linhas elétricas estiverem localizados no subsolo. O proprietário não detém os direitos sobre a terra em uma servidão, embora esteja em sua propriedade.
Restrições de escrituras são condições colocadas na propriedade por antigos proprietários que podem proteger áreas específicas da propriedade ou podem colocar condições na construção. Restrições de escrituras podem estar presentes para proteger zonas úmidas ou outros recursos naturais, ou podem limitar o tipo de desenvolvimento ou mudanças que podem ser feitas a uma propriedade. Por exemplo, muitos municípios colocarão restrições de propriedade nas casas quando elas forem construídas pela primeira vez para proteger o espaço aberto do desenvolvimento futuro.
As regulamentações federais, estaduais ou locais agora protegem muitas casas ou bairros que têm significado histórico, cultural ou étnico. Na maior parte, essas regras são eficazes e ajudaram a preservar o caráter de muitos ambientes urbanos e rurais mais antigos.
Possuir uma propriedade histórica pode apresentar desafios especiais, no entanto. Sua renovação pode custar mais, e as aprovações especiais podem exigir mais paciência. Você provavelmente terá que cumprir as ordenanças que exigem materiais específicos e a aprovação de seus planos pelo município ou por uma comissão histórica local. Felizmente, os resultados muitas vezes valem o tempo e a despesa somados.
Se a sua casa for um edifício histórico ou estiver localizada em um distrito histórico, fale com as autoridades locais, estaduais ou federais apropriadas e obtenha aprovação antes de fazer qualquer alteração exterior em sua casa. (Às vezes, mudanças internas, como paredes em movimento ou adicionar capacidade adicional às empresas de serviços públicos, também são reguladas; pergunte antes, só para ter certeza.)
